김이진 변호사│2021.02.05

안녕하세요? 김이진 변호사입니다.

우선, 매매계약서에 매수인이 장인어른으로 기재하긴 했지만 매도인 입장에서 매수인을 고객님으로 상호간에 확정, 양해가 되었다면 계약서명의에도 불구 매수인이 고객님으로 될 여지가 있습니다.

만약 이렇게 된다면, 명의신탁자인 고객님이 매수인이 되어 3자간명의신탁이 됩니다.

3자간 명의신탁의 경우 명의신탁약정(고객님-장인어른 사이 약정)은 무효이고 장인어른 앞으로 마쳐진 등기도 무효입니다. (등기부기재에 불고 소유자는 매도인인 것이 됩니다.)

다만 그렇다 해도 고객님과 매도인 사이의 매매계약은 유효합니다. 따라서 유효한 매매계약에 기해서 고객님은 등기청구권을 여전히 가지게 됩니다.
다만, 그 등기청구권을 현재 등기부상 소유자인 장인어른에게 직접 행사할 순 없습니다.

현재 등기부상 명의에 불구 진정한 소유자는 매도인이고 매도인이 장인어른에 대해서
행사할 수 있을 뿐이거든요.

그럼 어떻게 행사하는가?

매도인을 대위하여 행사할 수 있습니다.(채권자대위권)

① 피보전권리 : 고객님이 매도인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권

② 피대위권리 : 매도인이 장인어른에 대해 갖는 말소등기청구권

②는 소멸시효에 걸릴 여지가 없는데요.. ①은 소멸시효에 걸릴 여지가 있습니다. 그래서 제가 매매계약시점을 여쭤본 것이구요..
매매계약시점으로부터 이미 10년이 지났네요..
다만 다행인지 불행인지... 현재 문제의 주택에 거주하고 계시다고 하니깐 (즉, 부동산을 계속 사용, 수익하고 있다) 소멸시효가 진행하지 않은 것으로 보입니다.

결국 세무서에서 후에 소송을 제기한다면.....
고객님에 대한 체납국세징수권을 집행채권 혹은 피보전권리로 하여

고객님이 매도인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권을 대위행사하여서 다시 매도인이 장인어른에게 갖는 말소등기청구권을 차례로 대위할 것으로 보입니다.

너무 복잡하지요..
일단 안좋은 점은 3자간 명의신탁이라면, 위와 같이 하여 결국 세무서에서 고객님 앞으로 주택소유명의를 돌려 놓은 다음에 체납처분을 진행할 가능성이 있을 수 있다는 점입니다.
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